Νέος Κώδικας Ιδιοκτησίας στις πολυκατοικίες: Αλλαγές σε κοινόχρηστα, διαμερίσματα, λήψη αποφάσεων

Το τοπίο της συνιδιοκτησίας στην Ελλάδα ετοιμάζεται να αλλάξει σελίδα, αφήνοντας πίσω του ένα θεσμικό πλαίσιο που παρέμενε ουσιαστικά αμετάβλητο για σχεδόν έναν αιώνα. Με μια βαθιά νομοθετική παρέμβαση, το υπουργείο Δικαιοσύνης προωθεί τον νέο Κώδικα Ιδιοκτησίας, ο οποίος φιλοδοξεί να δώσει σύγχρονες απαντήσεις στα καθημερινά αδιέξοδα εκατομμυρίων ιδιοκτητών και ενοίκων.

Πρόκειται για ένα νομοθέτημα το οποίο θα ρυθμίζει συνολικά τις σχέσεις ιδιοκτησίας στην Ελλάδα, είτε αυτές αφορούν τα διαμερίσματα και τις πολυκατοικίες είτε τα οικόπεδα και το Κτηματολόγιο.

Για τη σύνταξη του νέου Κώδικα έχει συσταθεί ήδη Νομοπαρασκευαστική Επιτροπή, στην οποία θα τεθούν επί τάπητος όλα τα ακανθώδη ζητήματα που έχει αναδείξει η κοινή πείρα και η οποία καλείται να λάβει σημαντικές αποφάσεις που θα αφορούν σημαντικά κοινωνικά και οικονομικά ζητήματα.

Σε κάθε περίπτωση, γνώμονας των αποφάσεων που θα ληφθούν είναι η επιτάχυνση διαδικασιών και η μείωση της γραφειοκρατίας και αυτό θα διέπει όλες τις πτυχές του νέου νομοθετήματος. Υπάρχουν σκέψεις για θέσπιση ειδικής διαδικασίας για την είσπραξη των κοινοχρήστων σε περίπτωση συστηματικών κακοπληρωτών, για την αύξηση των αρμοδιοτήτων των διαχειριστών.

Τέλος στο μπλοκάρισμα αποφάσεων, θα αρκεί το 51%

Σύμφωνα με την εφημερίδα «Ελεύθερος Τύπος» τα μέλη της Επιτροπής πως η απαίτηση ομοφωνίας για να αλλάξει το καταστατικό μιας πολυκατοικίας ή όπου αλλού αυτή απαιτείται, θα καταργηθεί. Ποιο ποσοστό θα απαιτείται μετά την ψήφιση του νόμου, μένει να φανεί κατά τις συζητήσεις της Επιτροπής. Πάντως, σύμφωνα με πληροφορίες, υπάρχει ανάμεσα στα μέλη της, τόσο η άποψη πως αρκεί το 51% για τη λήψη αποφάσεων όσο και η άποψη πως θα πρέπει να υφίσταται μια αυξημένη πλειοψηφία, όπως τα 2/3 των ιδιοκτητών.

Η συγκεκριμένη αλλαγή θα γίνει προκειμένου να μπορούν να προχωρήσουν ανακαινίσεις, συντήρηση των ηλεκτρολογικών ή των υδραυλικών μιας πολυκατοικίας, η εγκατάσταση αυτόνομου φυσικού αερίου χωρίς να απαιτείται η απόλυτη πλειοψηφία των ενοίκων και ιδιοκτητών.

Απλοποίηση διαδικασιών για το δικαίωμα «στον αέρα»

Τα πράγματα σήμερα είναι ακόμη πιο περίπλοκα στην περίπτωση που κάποιος θέλει να χτίσει επιπλέον όροφο σε μια πολυκατοικία, εφόσον έχει τέτοιο δικαίωμα από το συμβόλαιο ιδιοκτησίας (το λεγόμενο δικαίωμα υψούν, ή αλλιώς δικαίωμα «στον αέρα»).

Για να κατασκευαστεί νέος όροφος απαιτείται έλεγχος του συντελεστή δόμησης, του επιτρεπόμενου ύψους, της στατικής επάρκειας και της πολεοδομικής νομιμότητας του κτιρίου. Επιπλέον, στην περίπτωση που υπάρχουν κι άλλοι συνιδιοκτήτες, θα πρέπει να υπογράψουν όλοι, κάτι που σε πολλές περιπτώσεις καθίσταται πρακτικά αδύνατο. Πρόκειται για ένα ακόμη ζήτημα όπου οι διαδικασίες αναμένεται να απλοποιηθούν δραστικά.

Κατάτμηση ή συνένωση διαμερισμάτων

Μέσω του νόμου θα εκσυγχρονιστούν και οι κανονισμοί των πολυκατοικιών και μία από τις σημαντικές καινοτόμες διατάξεις είναι αυτή που θα προβλέπει την δυνατότητα -ανεξάρτητα από το αν το απαγορεύει ο κανονισμός της πολυκατοικίας- κατάτμησης ή της ένωσης διαμερισμάτων πολυκατοικιών (οριζοντίων ιδιοκτησιών), ώστε μεγάλα οροφοδιαμερίσματα να μπορούν να αξιοποιηθούν και να αντιμετωπισθεί έτσι το πρόβλημα της στέγασης στις μεγάλες πόλεις. Με άλλα λόγια θα μπορεί πλέον ο ιδιοκτήτης ενός οροφοδιαμερίσματος, να το χωρίσει στην μέση και στο ένα τμήμα του να μένει ο ίδιος και το υπόλοιπο να το ενοικιάζει, κάτι που σήμερα δεν προβλέπεται.

Μέλη της Επιτροπής έχουν ήδη θέσει προβληματισμούς για το ζήτημα, ζητώντας να υπάρχουν στον νόμο ασφαλιστικές δικλίδες, όπως:

• Να δημιουργούνται δύο λειτουργικά αυτοτελείς κατοικίες με επαρκή φωτισμό και αερισμό.
• Να υπάρχουν ανεξάρτητες παροχές κοινής ωφέλειας.
• Να ελέγχεται η στατική επάρκεια κ.λπ.

Διευκολύνσεις για ενεργειακή αναβάθμιση

Στόχος είναι η διευκόλυνση αποφάσεων και στο επίκαιρο ζήτημα της ενεργειακής αναβάθμισης των πολυκατοικιών. Εργασίες όπως η θερμομόνωση, η αντικατάσταση συστημάτων θέρμανσης και η εγκατάσταση φωτοβολταϊκών ή αντλιών θερμότητας αναμένεται να διευκολυνθούν με το νέο νομοθετικό πλαίσιο, με μέλη της Επιτροπής πάντως να έχουν σκέψεις ως προς τις τεχνικές τεκμηριώσεις που θα απαιτούνται, ώστε να προχωρούν οι σχετικές εργασίες με σεβασμό στο περιβάλλον και στον οικιστικό χαρακτήρα της εκάστοτε περιοχής. Το βέβαιο είναι ότι το ζήτημα θα συζητηθεί εκτενώς, για τον λόγο αυτό άλλωστε, πέρα από το υπουργείο Δικαιοσύνης, το νομοθέτημα τελεί και υπό το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Μηχανισμός είσπραξης για τα απλήρωτα κοινόχρηστα

Μεγάλο «αγκάθι» για το αποθεματικό της πολυκατοικίας αλλά και για την εύρυθμη λειτουργία της είναι τα απλήρωτα κοινόχρηστα και η ύπαρξη συστηματικών κακοπληρωτών.

Πλέον θα υπάρχει ειδική διαδικασία είσπραξης των κοινόχρηστων δαπανών (ακόμη και με έκδοση διαταγής πληρωμής), θα προβλέπεται υποχρεωτικά η δημιουργία αποθεματικού, αλλά και η ασφάλιση της πολυκατοικίας. Μάλιστα, για την είσπραξη των κοινοχρήστων όσων δεν τα καταβάλουν, θα προβλέπονται σύντομες διαδικασίες. Ενώ την ίδια στιγμή οι διαχειριστές των πολυκατοικιών θα έχουν υπερεξουσίες, αλλά και αυξημένες ευθύνες. Στόχος είναι η δημιουργία ενός «μηχανισμού» για γρήγορη είσπραξη ληξιπρόθεσμων οφειλών. Με αυτόν τον τρόπο θα προστατεύονται οι συνεπείς ιδιοκτήτες που αναγκάζονται να καλύπτουν τα κενά για να μη διακοπεί η παροχή θέρμανσης, ρεύματος ή η λειτουργία του ανελκυστήρα.

Ο ρόλος του διαχειριστή

Ο ρόλος του διαχειριστή αποκτά υπόσταση και «βάρος». Γίνεται σαφής και δεν… αφήνεται στο φιλότιμο του καθενός που αναλαμβάνει να εκτελεί χρέη διαχειριστή. Τα καθήκοντά του θα ορίζονται με ακρίβεια, όπως και οι νομικές ευθύνες του ρόλου.

Στο επίκεντρο οι μισθώσεις τύπου Airbnb

Βέβαιο είναι πως θα υπάρξουν ρυθμίσεις για τα Airbnb και λοιπές συμβάσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης, ώστε να επιλυθεί τι θα συμβαίνει όταν υπάρχουν διαφωνίες εντός της πολυκατοικίας για τυχόν κακή χρήση του ακινήτου.

Πρόθεση του υπουργείου Δικαιοσύνης είναι η χρυσή τομή μεταξύ του δικαιώματος για αξιοποίηση της περιουσίας και της ανάγκης για ασφάλεια, ησυχία και ομαλή λειτουργία των κοινόχρηστων χώρων.

Η απόφαση θεωρείται ιδιαίτερα σημαντική, καθώς αναδεικνύει ότι το καταστατικό της πολυκατοικίας αποτελεί τον βασικό παράγοντα για το αν επιτρέπεται ή όχι η βραχυχρόνια μίσθωση ενός διαμερίσματος.

Τα στελέχη του υπουργείου θέλουν να προλάβουν να ψηφιστεί ο νόμος πριν από τις επερχόμενες εκλογές, «ποντάροντας» πολλά στο μεταρρυθμιστικό αποτύπωμα του νέου Κώδικα Ιδιοκτησίας αλλά και η μεταρρύθμιση του Κληρονομικού Δικαίου που έχει ψηφιστεί και τίθεται σε πλήρη εφαρμογή στις 16 Σεπτεμβρίου 2026.

Γράφει ο Παναγιώτης Θεοδωρόπουλος

πηγή: aftodioikisi