Αναζήτηση

ΑΑΔΕ: Νέα ρύθμιση ξεμπλοκάρει τις πωλήσεις ακινήτων οφειλετών

05 Αυγούστου 2026

Νέα ρύθμιση της ΑΑΔΕ «ξεμπλοκάρει» τις πωλήσεις ακινήτων οφειλετών

Νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων δημιουργεί η απόφαση της ΑΑΔΕ, η οποία επιτρέπει, υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις, τη μεταβίβαση ακινήτων που έχουν κατασχεθεί για ληξιπρόθεσμες οφειλές προς το Δημόσιο.

Με απόφαση του διοικητή της ΑΑΔΕ, Γιώργου Πιτσιλή, εξειδικεύονται οι διαδικασίες και τα κριτήρια αποδέσμευσης ακινήτων που έχουν κατασχεθεί, διευκολύνοντας τις μεταβιβάσεις ακόμη και όταν οι φορολογικές οφειλές δεν έχουν εξοφληθεί πλήρως.

Η νέα διαδικασία εφαρμόζει το άρθρο 47Α του Κώδικα Φορολογικής Διαδικασίας (ν. 5293/2026), ενώ ο στόχος της ρύθμισης είναι να «ξεμπλοκάρουν» χιλιάδες υποθέσεις που παρέμεναν σε εκκρεμότητα, να αυξηθεί η κινητικότητα στην αγορά ακινήτων και παράλληλα να ενισχυθούν τα δημόσια έσοδα μέσω της είσπραξης μέρους των ληξιπρόθεσμων οφειλών.

Τι αλλάζει

Μέχρι σήμερα, πολλές αγοραπωλησίες δεν μπορούσαν να ολοκληρωθούν λόγω της κατάσχεσης που είχε επιβληθεί από την Εφορία. Με τη νέα διαδικασία, ο οφειλέτης μπορεί να ζητήσει ψηφιακά την άρση της κατάσχεσης προκειμένου να προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου του, εφόσον πληρούνται οι προβλεπόμενες προϋποθέσεις.

ADVERTISING

Μέρος του τιμήματος της αγοραπωλησίας παρακρατείται υποχρεωτικά και αποδίδεται στο Δημόσιο για την αποπληρωμή της οφειλής, ενώ το ποσοστό δεν μπορεί να είναι μικρότερο από το 25% του οφειλόμενου ποσού.

Η αίτηση μέσω myAADE

Η αίτηση για την άρση της κατάσχεσης υποβάλλεται ψηφιακά μέσω της εφαρμογής «Τα Αιτήματά μου» στην πλατφόρμα myAADE, στην αρμόδια υπηρεσία που είναι υπεύθυνη για την είσπραξη της οφειλής.

Στην αίτηση δηλώνονται, μεταξύ άλλων:

τα στοιχεία του οφειλέτη,
τα στοιχεία του συμβολαιογράφου,
το ακίνητο και ο ΑΤΑΚ,
η εμπορική και αντικειμενική αξία,
το τίμημα της μεταβίβασης,
τα στοιχεία της κατασχετήριας έκθεσης.

Παράλληλα απαιτείται η υποβολή δικαιολογητικών, όπως πρόσφατο κτηματολογικό φύλλο, φύλλο υπολογισμού αντικειμενικής αξίας και, όπου απαιτείται, έκθεση πιστοποιημένου εκτιμητή.

Η απόφαση άρσης της κατάσχεσης εκδίδεται από τον αρμόδιο προϊστάμενο της ΑΑΔΕ και ισχύει για έναν μήνα.

Οι προϋποθέσεις για την αποδέσμευση

Για να εγκριθεί η άρση της κατάσχεσης και να ολοκληρωθεί η μεταβίβαση του ακινήτου πρέπει να πληρούνται σωρευτικά οι ακόλουθες προϋποθέσεις:

ο οφειλέτης να δικαιούται φορολογική ενημερότητα ή βεβαίωση οφειλής,
το τίμημα της πώλησης να μην είναι χαμηλότερο από την εμπορική αξία του ακινήτου ή από την αντικειμενική αξία, εφόσον αυτή είναι μεγαλύτερη,
να παρακρατηθεί από τον συμβολαιογράφο ποσό υπέρ της ΑΑΔΕ, το οποίο θα αντιστοιχεί τουλάχιστον στο 25% του υπολοίπου της κατάσχεσης.

Εάν το ποσό που προβλέπεται από τις διατάξεις περί φορολογικής ενημερότητας είναι μεγαλύτερο, τότε αποδίδεται το υψηλότερο ποσό.

Βαθμολόγηση των οφειλετών

Κεντρικό στοιχείο του νέου συστήματος αποτελεί η αξιολόγηση της φορολογικής συνέπειας κάθε οφειλέτη. Η ΑΑΔΕ θα βαθμολογεί κάθε αίτηση με βάση πέντε κριτήρια:

συνέπεια στις ρυθμίσεις οφειλών (έως 10 βαθμοί),
εμπρόθεσμη υποβολή φορολογικών δηλώσεων (έως 20 βαθμοί),
ποσοστό εξόφλησης της οφειλής μετά την κατάσχεση (έως 15 βαθμοί),
χρόνος που έχει περάσει από την επιβολή της κατάσχεσης (έως 25 βαθμοί),
προέλευση της οφειλής, με ευνοϊκότερη μεταχείριση για οφειλές που δεν αφορούν κυρίως ΦΠΑ και παρακρατούμενους φόρους (έως 30 βαθμοί).

Με βάση τη συνολική βαθμολογία καθορίζεται και το ποσοστό παρακράτησης: