Αναζήτηση

ΑΑΔΕ: Τί ισχύει για τον Ειδικό Φόρο επί των Ακινήτων Δήμων

14 Μάι 2026

Νέα απόφαση ΑΑΔΕ για τον Ειδικό Φόρο επί των Ακινήτων: Τί πρέπει να γνωρίζουν οι Δήμοι, τα Δημοτικά ΝΠΔΔ και οι Δημοτικές επιχειρήσεις από το 2026

Με τη δημοσίευση της Απόφασης Αριθμ. 1101 του Διοικητή της ΑΑΔΕ (ΦΕΚ Β’ 2641/12.05.2026), καθορίζεται ο νέος τύπος, το περιεχόμενο και η διαδικασία υποβολής της δήλωσης ειδικού φόρου επί των ακινήτων (Ε.Φ.Α.) για το έτος 2026 και τα επόμενα, στο πλαίσιο εναρμόνισης με τον νέο Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας (ν. 5219/2025).

Η απόφαση αφορά πρωτίστως νομικά πρόσωπα και νομικές οντότητες που εμπίπτουν στις σχετικές διατάξεις και κατέχουν ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα, γεγονός που έχει ιδιαίτερη σημασία και για φορείς της Τοπικής Αυτοδιοίκησης, δημοτικές επιχειρήσεις, αναπτυξιακούς οργανισμούς, κοινωφελείς επιχειρήσεις και κάθε δημοτικό σχήμα με περιουσιακά στοιχεία ή συμμετοχή σε εταιρικά σχήματα.

Τί αλλάζει από το 2026

Η βασικότερη αλλαγή είναι ότι η αρχική δήλωση Ειδικού Φόρου Ακινήτων καθίσταται υποχρεωτικά ψηφιακή. Η υποβολή θα πραγματοποιείται αποκλειστικά μέσω της εφαρμογής «Ειδικός Φόρος Ακινήτων» στη ψηφιακή πύλη myAADE, από τα υπόχρεα νομικά πρόσωπα ή νομικές οντότητες.

Αυτό σημαίνει πρακτικά ότι:

οι οικονομικές υπηρεσίες δήμων και δημοτικών φορέων οφείλουν να διασφαλίσουν ψηφιακή ετοιμότητα,
απαιτείται ακριβής καταγραφή της ακίνητης περιουσίας,
καθίσταται κρίσιμη η επικαιροποίηση στοιχείων εκπροσώπησης, ΑΦΜ και εταιρικών δομών,
ενισχύεται η ανάγκη εσωτερικού φορολογικού ελέγχου για νομικά πρόσωπα που συνδέονται με δήμους.

Τί ισχύει για τροποποιητικές δηλώσεις

Οι τροποποιητικές δηλώσεις δεν υποβάλλονται αποκλειστικά μέσω της κύριας εφαρμογής, αλλά:

μέσω της υπηρεσίας «Τα Αιτήματά μου» στο myAADE,
ταχυδρομικά με συστημένη επιστολή ή courier,
ή με φυσική κατάθεση στην αρμόδια ΔΟΥ/ΚΕΦΟΚ.

Η πρόβλεψη αυτή είναι ιδιαίτερα σημαντική για δημοτικές υπηρεσίες που συχνά διαχειρίζονται διορθώσεις τίτλων, αλλαγές χρήσεων ή σύνθετες περιουσιακές μεταβολές.

Το νέο έντυπο: περισσότερη δομημένη πληροφορία

Το υπόδειγμα της δήλωσης (σελ. 3–5 του ΦΕΚ) περιλαμβάνει:

πλήρη στοιχεία νομικού προσώπου,
στοιχεία νόμιμου εκπροσώπου,
ανάλυση ακινήτων,
αξία πλήρους κυριότητας, ψιλής κυριότητας και επικαρπίας,
συνολική αξία φορολογητέων ακινήτων,
υπολογισμό φόρου με συντελεστή 15%,
αξία απαλλασσόμενων ακινήτων,
συνοδευτικά δικαιολογητικά.

Γιατί αφορά έμμεσα και τους Δήμους

Παρότι οι ίδιοι οι δήμοι ως ΟΤΑ λειτουργούν υπό ειδικό καθεστώς δημοσίου δικαίου, η απόφαση έχει πρακτική σημασία γιατί:

1. Δημοτικές επιχειρήσεις και θυγατρικά σχήματα
Αναπτυξιακοί οργανισμοί, εταιρείες ειδικού σκοπού, ΔΕΥΑ ή άλλες νομικές μορφές μπορεί να χρειάζονται φορολογική συμμόρφωση.

2. Περιουσιακή διαφάνεια
Η νέα ψηφιακή διαδικασία αυξάνει τις απαιτήσεις τεκμηρίωσης για ακίνητα που αξιοποιούνται μέσω εταιρικών σχημάτων.

3. Έλεγχος εξαιρέσεων και απαλλαγών
Οι υπηρεσίες πρέπει να εξετάζουν αν υφίστανται απαλλαγές ή ειδικές προϋποθέσεις βάσει του Κώδικα Φορολογίας Περιουσίας.

Κρίσιμο διοικητικό μήνυμα

Η απόφαση εντάσσεται στη γενικότερη μετάβαση της δημόσιας διοίκησης σε πλήρως ψηφιακή φορολογική παρακολούθηση. Για τους δήμους, αυτό σημαίνει ότι οι οικονομικές και νομικές υπηρεσίες δεν αρκεί πλέον να λειτουργούν μόνο διαχειριστικά· χρειάζεται στρατηγική φορολογικής συμμόρφωσης, ειδικά όπου υπάρχουν ακίνητα μέσω νομικών προσώπων.

Τί πρέπει να κάνουν τώρα οι Δήμοι