Βουλή: Κατατέθηκε το νομοσχέδιο για άσκηση στεγαστικής πολιτικής από τους δήμους (έγγραφο)

Στη Βουλή κατατέθηκε το νομοσχέδιο του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας με τίτλο «Κοινωνική Αντιπαροχή, Κοινωνική Μίσθωση, Τριτεκνική Ιδιότητα και Άλλες Διατάξεις», το οποίο εισάγει ένα νέο πλέγμα εργαλείων στέγασης και κοινωνικής πολιτικής. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν οι προβλέψεις που αφορούν τους Δήμους και τις Περιφέρειες. Με το νομοσχέδιο οι ΟΤΑ α’ και β’ Βαθμού αποκτούν κομβικό ρόλο στην εφαρμογή του.

Ειδικότερα όπως αναφέρεται στο νομοσχέδιο:

Αναμορφώνεται το θεσμικό πλαίσιο αξιοποίησης της ιδιωτικής ακίνητης περιουσίας των φορέων της Γενικής Κυβέρνησης (ν. 5006/2022) στα εξής κατά βάση σημεία:

— Ορίζονται περιοριστικά, ως αναθέτουσες αρχές, το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας (Υ.ΚΟΙ.Σ.Ο.) και οι Ο.Τ.Α. α’ και β’ βαθμού και προσδιορίζεται ο σκοπός της σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής (ενίσχυση του οικιστικού αποθέματος και δημιουργία κοινωνικών κατοικιών).

— Διευρύνεται το αντικείμενο της σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής και προβλέπονται τα ανταλλάγματα που δύναται να λάβει, διαζευκτικά ή σωρευτικά, ο ιδιώτης ανάδοχος, (μεταβίβαση και παράδοση στον ανάδοχο, κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή, του συμβατικά καθορισμένου μέρους των ιδιοκτησιών που έχουν ανεγερθεί ή ανακαινισθεί ή επισκευασθεί, μετά του εξ αδιαιρέτου ποσοστού τους επί του οικοπέδου, κ.λπ.).

— Εισάγονται ειδικές ρυθμίσεις για τα αδόμητα και δομημένα ακίνητα, με δυνατότητα αλλαγής χρήσης υπό τις οριζόμενες προϋποθέσεις.

Η κοινωνική αντιπαροχή και ο ρόλος των ΟΤΑ

Η κοινωνική αντιπαροχή είναι ένας νέος θεσμός που επιτρέπει στο Δημόσιο και στους ΟΤΑ να αξιοποιήσουν αδόμητα ή δομημένα ακίνητά τους σε συνεργασία με ιδιώτες αναδόχους. Ο ιδιώτης χρηματοδοτεί την κατασκευή ή την ανακαίνιση ακινήτων και σε αντάλλαγμα λαμβάνει ιδιοκτησίες, έσοδα από πωλήσεις ή μισθώσεις ή ακόμη και δικαιώματα εκμετάλλευσης για ορισμένο χρονικό διάστημα. Σκοπός της διαδικασίας είναι να αυξηθεί το οικιστικό απόθεμα και να διατεθεί τμήμα του ως κοινωνικές κατοικίες.

Αναθέτουσες αρχές είναι αποκλειστικά το Υπουργείο Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας και οι Οργανισμοί Τοπικής Αυτοδιοίκησης πρώτου και δεύτερου βαθμού. Με αυτόν τον τρόπο η στεγαστική πολιτική συγκεντρώνεται σε φορείς με σαφή αρμοδιότητα και αποφεύγεται η πολυδιάσπαση.

Ποιοί θα είναι οι δικαιούχοι των κοινωνικών κατοικιών

Οι δικαιούχοι θα επιλέγονται με κοινωνικά κριτήρια που σχετίζονται με το εισόδημα, την οικογενειακή και την περιουσιακή τους κατάσταση. Θα καταβάλλουν μειωμένο μίσθωμα σε σχέση με τις τιμές της αγοράς, όμως από τη στιγμή που θα μισθώνουν κοινωνική κατοικία δεν θα δικαιούνται άλλα επιδόματα στέγασης ή συναφείς παροχές. Έτσι το μέτρο στοχεύει αποκλειστικά στη στήριξη όσων έχουν ανάγκη, χωρίς να επιτρέπεται η παράλληλη διπλή ενίσχυση.

Το νομοσχέδιο εισάγει τη μίσθωση με δικαίωμα προαίρεσης, το λεγόμενο rent to own. Οι μισθωτές μπορούν μετά από δέκα χρόνια να αποκτήσουν την κατοικία που νοικιάζουν, εξαγοράζοντάς την με προσιτούς όρους. Πρόκειται για μηχανισμό που ανοίγει τον δρόμο στην ιδιοκατοίκηση για όσους δεν μπορούν να αγοράσουν σπίτι με τους όρους της αγοράς.

Ειδικότερα

• Οι Δήμοι και οι Περιφέρειες μπορούν να συνάπτουν συμβάσεις κοινωνικής αντιπαροχής με ιδιώτες αναδόχους, αναλαμβάνοντας ρόλο αναθέτουσας αρχής.
• Υποχρεωτικά τουλάχιστον 30% των παραγόμενων κατοικιών παραμένει στην κυριότητα του ΟΤΑ ή του Δημοσίου και διατίθεται ως κοινωνική κατοικία σε δικαιούχους.
• Δίνεται η δυνατότητα στους ΟΤΑ να αναθέτουν στον ανάδοχο και τη διαχείριση των κατοικιών (εκμίσθωση, συντήρηση, είσπραξη μισθωμάτων).

Διαχείριση ακινήτων από τους Δήμους

• Με κοινή υπουργική απόφαση, ακίνητα που ανήκουν σε φορείς της Γενικής Κυβέρνησης μπορούν να περιέλθουν στη διαχείριση του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής ή των ΟΤΑ, αποκλειστικά για αξιοποίηση μέσω κοινωνικής αντιπαροχής.
• Για την έναρξη διαδικασιών κοινωνικής αντιπαροχής από Δήμους απαιτείται ησύμφωνη γνώμη του Υπουργού Κοινωνικής Συνοχής, έπειτα από τεκμηριωμένη εισήγηση του ΟΤΑ.

Κοινωνική Μίσθωση

• Οι ΟΤΑ μπορούν να διαθέτουν ακίνητά τους σε προγράμματα κοινωνικής μίσθωσης, με ενοίκιο σημαντικά χαμηλότερο της αγοράς σε ευάλωτες κοινωνικές ομάδες.
• Οι ρυθμίσεις εξαιρούν τους Δήμους από τα αυστηρά πλαίσια εκμισθώσεων που ισχύουν σήμερα για τα ακίνητά τους, ώστε να μπορούν πιο ευέλικτα να συμμετέχουν σε στεγαστικά προγράμματα.

Στο Άρθρο 3 του νομοσχεδίου χαρακτηριστικά αναφέρεται:

Έννοια κοινωνικής αντιπαροχής

1. Κοινωνική αντιπαροχή είναι η σύμβαση που συνάπτεται μεταξύ του Υπουργείου Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας ή Οργανισμών Τοπικής Αυτοδιοίκησης (Ο.Τ.Α.) α’ και β’ βαθμού, με την ιδιότητα της αναθέτουσας αρχής, με ιδιώτη ανάδοχο, με σκοπό την ενίσχυση του οικιστικού αποθέματος και τη δημιουργία κοινωνικών κατοικιών μέσω της αξιοποίησης της ακίνητης ιδιωτικής περιουσίας των φορέων της Γενικής Κυβέρνησης, όπως αυτή ορίζεται στην περ. β’ της παρ. 1 του άρθρου 14 του ν. 4270/2014 (Α’ 143) σύμφωνα με τα προβλεπόμενα στην παρ. 2 του παρόντος.

2. Με τη σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής ο ανάδοχος αναλαμβάνει, σύμφωνα με τις τεχνικές και λειτουργικές απαιτήσεις της αναθέτουσας αρχής και με δικές του δαπάνες, μέσα και ευθύνη: α) την ανέγερση πολυώροφης οικοδομής, που διέπεται από τους κανόνες της οριζόντιας ιδιοκτησίας [άρθρα 1002 και 1117 του Αστικού Κώδικα (π.δ. 456/1984, Α’ 164) και ν. 3741/1929 (Α’ 4)], ή περισσότερων αυτοτελών οικοδομών, που διέπονται από τους κανόνες της κάθετης ιδιοκτησίας [ν.δ. 1024/1971 (Α’ 232)] ή της οριζόντιας ιδιοκτησίας, επί αδόμητου ακινήτου, ή β) την ανακαίνιση ή επισκευή δομημένου ακινήτου, τα οποία έχουν περιέλθει στην αποκλειστική διαχείριση της

αναθέτουσας αρχής ή ανήκουν σε αυτή κατά κυριότητα.

3. Το αντάλλαγμα του αναδόχου στη σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής δύναται να συνίσταται, διαζευκτικά ή σωρευτικά: α) στη μεταβίβαση και παράδοση στον ανάδοχο, κατά πλήρη κυριότητα, νομή και κατοχή, του συμβατικά καθορισμένου μέρους των ιδιοκτησιών που έχουν ανεγερθεί ή ανακαινισθεί ή επισκευασθεί, μετά του εξ αδιαιρέτου ποσοστού τους επί του οικοπέδου, ή/και στην είσπραξη από τον ανάδοχο του τιμήματος μεταβίβασης των ιδιοκτησιών σε τρίτους, που ο ανάδοχος υποδεικνύει στην αναθέτουσα αρχή, εφόσον έχει προηγηθεί η προσήκουσα αποπεράτωση των εργασιών ανέγερσης ή ανακαίνισης ή επισκευής των κατοικιών, καθώς και των εργασιών

διαμόρφωσης των κοινόχρηστων εσωτερικών και εξωτερικών χώρων αυτών και έχει διενεργηθεί η παράδοση και παραλαβή των κατοικιών και των κοινόχρηστων εσωτερικών και εξωτερικών χώρων έτοιμων προς χρήση, β) στο δικαίωμα της εν όλω ή εν μέρει εκμετάλλευσης, για ορισμένο χρονικό διάστημα, των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών που έχουν ανεγερθεί ή ανακαινισθεί ή επισκευασθεί και έχουν ανατεθεί προς διαχείριση στον ανάδοχο, ή σε αμοιβή για τη διαχείρισή τους, γ) στην είσπραξη του χρηματικού ποσού που συμφωνείται ως αντίτιμο για τη μίσθωση με δικαίωμα προαίρεσης για την εξαγορά, σύμφωνα με την παρ. 4 του άρθρου 5A, των κοινωνικών κατοικιών που παραμένουν στην κυριότητα του Δημοσίου ή των Ο.Τ.Α. α΄ και β΄ βαθμού, καθ’ υπέρβαση του ποσοστού της παρ. 2 του άρθρου 6.

4. Ανεξάρτητα από το αν η σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής αφορά δομημένο ή αδόμητο ακίνητο που έχει περιέλθει στην αποκλειστική διαχείριση της αναθέτουσας αρχής ή ανήκει σε αυτή κατά κυριότητα, στο αντικείμενο της σύμβασης δύναται να περιλαμβάνεται η ανάθεση στον ανάδοχο της εν γένει διαχείρισης όλων ή μερικών εκ των ιδιοκτησιών για λογαριασμό της αναθέτουσας αρχής και σύμφωνα με τις οδηγίες αυτής. Στην έννοια της διαχείρισης, όπως αυτή προσδιορίζεται με την απόφαση της παρ. 2 του άρθρου 45 και εξειδικεύεται περαιτέρω με τη σχετική διακήρυξη,

περιλαμβάνονται, ιδίως:

α) η εκμίσθωση των κοινωνικών κατοικιών για λογαριασμό της αναθέτουσας αρχής σε δικαιούχους μισθωτές του άρθρου 5A έναντι του μισθώματος που καθορίζεται σύμφωνα με την απόφαση της παρ. 3Α του άρθρου 45,

β) η είσπραξη και απόδοση των μισθωμάτων και των κοινόχρηστων δαπανών και η παρακολούθηση των σχετικών πληρωμών, καθώς και\

γ) οι υπηρεσίες συντήρησης και επισκευής που συναρτώνται με τη χρήση των κατοικιών στο σύνολο των οριζοντίων ή καθέτων ιδιοκτησιών που έχουν περιέλθει στην αποκλειστική διαχείριση της αναθέτουσας αρχής ή ανήκουν σε αυτή κατά κυριότητα.

Αν το αντάλλαγμα συνίσταται στο δικαίωμα της εν όλω ή εν μέρει εκμετάλλευσης των υπό διαχείριση ιδιοκτησιών, μετά από τη λήξη της διαχείρισης, ο ανάδοχος παραδίδει το ακίνητο στην αναθέτουσα αρχή σύμφωνα με τους όρους της σύμβασης. Αν κατά τον χρόνο απόδοσης του ακινήτου υφίστανται ενεργές συμβάσεις μίσθωσης, στη θέση του εκμισθωτή υπεισέρχεται η αναθέτουσα αρχή.

5. Αν η σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής αφορά σε δομημένο ακίνητο, στο αντικείμενο της σύμβασης δύνανται να περιλαμβάνονται η αλλαγή χρήσης του ακινήτου, η ανέγερση ή προσθήκη κτισμάτων, καθώς και η κατεδάφιση κτισμάτων ή τμημάτων αυτών. Στην περίπτωση αυτή καταρτίζονται από την αναθέτουσα αρχή πράξη κατάργησης ή τροποποίησης σύστασης και κανονισμού συνιδιοκτησίας, που καταχωρίζονται ατελώς στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο. Αν η σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής αφορά σε ανέγερση κτίσματος επί αδόμητου ακινήτου, καταρτίζονται πράξη σύστασης οριζοντίων και καθέτων ιδιοκτησιών και κανονισμός συνιδιοκτησίας, που καταχωρίζονται ατελώς στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο.

6. Στις περ. α) και γ) της παρ. 3 η αναθέτουσα αρχή μεταβιβάζει εμπράγματα δικαιώματα επί του ακινήτου με συμβολαιογραφική πράξη που καταχωρίζεται στο οικείο Κτηματολογικό Γραφείο, σύμφωνα με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.».

Επίσης στο άρθρο 9 και στην παράγραφο 3, αναφέρεται:

Για την αξιοποίηση με σύμβαση κοινωνικής αντιπαροχής ακινήτων που ανήκουν στην κυριότητά τους, οι Ο.Τ.Α. α΄ και β΄ βαθμού ασκούν τις αρμοδιότητες αναθέτουσας αρχής, σύμφωνα με τις διατάξεις του παρόντος κεφαλαίου και τις υπουργικές αποφάσεις που εκδίδονται κατ’ εφαρμογή του άρθρου 45. Για την κίνηση της διαδικασίας του άρθρου 7Α από τους Ο.Τ.Α. α’ και β’ βαθμού απαιτείται η σύμφωνη γνώμη του Υπουργού Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, η οποία χορηγείται μετά από τεκμηριωμένη εισήγηση του οικείου Ο.Τ.Α. για την αναγκαιότητα σύναψης σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής. Για τα ίδια ακίνητα, σύμφωνη γνώμη του Υπουργού Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας απαιτείται και για τη δημοσίευση προκήρυξης για την επιλογή αναδόχου σύμβασης κοινωνικής αντιπαροχής.».

Γράφει ο Νίκος Κοκκινόπουλος

πηγή: aftodioikisi